Lorsque vous achetez en VEFA, le logement n’est pas encore construit, ou il est en cours de construction, et vous n’en êtes pas propriétaire tout de suite. Des sinistres peuvent néanmoins survenir sur le chantier. Devez-vous assurer votre habitation en VEFA ? Quand ? À quel moment de la construction ? Quelle assurance choisir ? Nous vous expliquons tout dans ce guide complet pour les investisseurs.
Un bien VEFA est un logement en Vente en l’État Futur d’Achèvement. Ce contrat immobilier spécifique permet à un investisseur d’acheter sur plan un bien à construire ou en cours de construction. La VEFA concerne aussi bien les appartements que les maisons individuelles.
Dans une VEFA, le promoteur est le maître d’ouvrage. Par conséquent, c’est lui le propriétaire du bien jusqu’à la remise des clés à l’acheteur. C’est donc à lui d’être assuré, dès le début du chantier, pour garantir les travaux de construction, de même que tous les prestataires qui travaillent sur le chantier.
L’acheteur, lui, est propriétaire du sol dès la signature du contrat, mais devient progressivement propriétaire du reste du logement au fur et à mesure de l’avancée de travaux. Il doit lui aussi assurer sa future propriété.
L’acheteur du bien en VEFA n’en est pas tout de suite propriétaire. Il doit généralement assurer le logement VEFA lorsque les travaux de gros œuvre sont terminés. On parle alors de logement hors d’eau hors d’air. Cela signifie que les murs extérieurs sont construits, que les menuiseries sont installées et que le toit est posé. C’est à ce moment-là que l’assurance habitation devient obligatoire.
Son montant est dérisoire au début puisqu’il n’y a aucun équipement à assurer à l’intérieur du logement. L’assurance habitation s’ajuste ensuite, quand le chantier est fini, pour y intégrer le mobilier.
Toutefois, certaines compagnies d’assurance demandent à l’acquéreur d’assurer le logement dès la signature de l’acte authentique de vente. Même si cela n’est pas obligatoire, il est conseillé de le faire dès le début des travaux pour permettre de prendre le relais de l’assurance du promoteur en cas de problème, voire de vous couvrir si le chantier prend du retard.
Si vous souscrivez à une assurance habitation dès le début de la construction, vous serez mieux protégé que si vous ne comptez que sur l’assurance du promoteur.
Il n’y a qu’une assurance obligatoire : l’assurance habitation ou assurance multirisque habitation (appelée aussi MRH). Elle permet de couvrir tous les dommages qui peuvent survenir pendant la construction du logement :
Des options peuvent être ajoutées telles que :
D’autres assurances existent. Vous pouvez par exemple opter pour une assurance habitation propriétaire non occupant tant que vous ne vivez pas dans le logement. C’est l’assurance qui est proposée si votre achat concerne un bien immobilier locatif. Vous êtes couvert en cas de sinistre, même si votre logement est vacant. Vous pouvez faire évoluer l’assurance si vous décidez d’occuper le bien.
Le promoteur peut aussi vous proposer une assurance habitation évolutive qui s’ajuste au fur et à mesure que les travaux avancent.
Dans tous les cas, il est conseillé de demander des devis à différentes compagnies d’assurance afin de pouvoir comparer les tarifs et les prestations.
Lorsque vous achetez un bien sur plan, vous devez être certain que le promoteur et tous les professionnels (maçons, menuisiers, plombiers, architectes…) qui interviennent sur le chantier sont bien assurés en responsabilité civile professionnelle (RC Pro). Le promoteur, en sa qualité de maître d’ouvrage, doit vous en fournir les justificatifs.
Il doit également vous apporter la preuve que vous serez couvert en cas de défaillance de sa part, s’il fait faillite par exemple, grâce à l’une des garanties suivantes à choisir :
Le promoteur doit aussi vous garantir que le prix de vente signé ne changera pas (à l’exception de la TVA qui peut varier et d’une fluctuation du prix qui ne peut pas dépasser les 5 %) grâce à la garantie du prix de vente définitif.
Enfin, une fois que vous avez reçu les clés de votre habitation toute neuve, plusieurs garanties vous protègent :
