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Faire la différence entre un fonds de commerce et un local commercial

Professionnels de l’immobilier, vous avez des projets d’investissement dans l’immobilier commercial ? Vous orientez vos choix sur un fonds de commerce ou un local commercial ? Pourtant, ce sont deux identités juridiques différentes. Et comme investir dans un bien immobilier est un acte audacieux, prenez connaissance des différences entre fonds de commerce et local commercial.

Les caractéristiques du fonds de commerce

Un fonds de commerce représente l’ensemble des biens mobiliers qu’un commerçant utilise pour réaliser un service ou met à disposition de sa clientèle sous forme de vente. Il est composé de deux catégories distinctes :

  • Les éléments corporels qui représentent les composantes indispensables à l’exploitation du fonds de commerce. Il s’agit du mobilier, de l’outillage, du matériel, des stocks, des véhicules, des documents comptables ;
  • Les éléments incorporels comme la clientèle, les compétences du personnel, le droit au bail, le nom ou l’enseigne commerciale, les contrats, les licences, les brevets, la ligne téléphonique.

Le fonds de commerce et la clientèle

La cession du fonds de commerce implique :

  • La vente des biens corporels et incorporels à l’exception, sauf clause contraire, des documents comptables, des créances et des dettes, des immeubles. Tous les biens doivent faire l’objet d’un inventaire qui est joint à l’acte de vente.
  • Pour les entreprises de moins de 250 salariés, l’information du personnel avant la vente, au plus tard 2 mois avant la signature du contrat de cessio

Les caractéristiques d'un local commercial

Le local commercial est un élément physique, c’est-à-dire un bâtiment où l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle a lieu. Il est utilisé pour vendre des biens et fournir des services, mais aussi pour stocker et fabriquer des marchandises. Le local peut faire l’objet d’un achat ou d’une location.

Acheter un local commercial

L’achat d’un local commercial signifie que l’entreprise, le particulier ou que le commerçant en nom propre devient alors propriétaire du bâtiment à usage commercial. L’investisseur, soit le particulier, soit l’entreprise, trouve alors un locataire pour occuper et exploiter les murs en contrepartie du paiement d’un loyer dont la révision est strictement encadrée. Le commerçant devenu propriétaire, quant à lui, n’a pas à verser de loyer.

Louer un local commercial

Louer un local commercial induit que tous les éléments nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle du locataire sont aux normes. Le local peut ainsi servir à l’exploitation du fonds de commerce. C’est pourquoi ces informations peuvent être renseignées dans le contrat de location signé entre le locataire (le preneur) et le propriétaire (le bailleur). Ce contrat est un bail commercial qui engage les deux parties à le respecter.

Le bail commercial

Le bail  commercial est un contrat de location sur les locaux destinés à  l’exploitation du fonds de commerce par le commerçant. Il est signé  entre le propriétaire du local et le détenteur du fonds de commerce.

# La destination du bail

Elle indique les activités exercées et autorisées dans le local. Ces activités et leur nature doivent être expressément stipulées.

# La clause sur la durée du bail

Le droit au bail d’un fonds de commerce accorde le droit au  renouvellement du bail. Ainsi, le locataire s’engage pour une durée minimale de 9 ans. Toutefois, il peut résilier le bail au bout de 3 ou 6 ans. Le propriétaire peut aussi s’opposer à son renouvellement en échange  d’indemnités d’éviction.

# La clause sur le prix du loyer

Le prix du loyer est réévalué tous les 3 ans selon les précisions apportées dans le bail. L’augmentation est plafonnée en prenant en considération l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Parfois, le bailleur peut stipuler dans le contrat un supplément de loyer comme le  » pas de porte  » qui correspond à des garanties supplémentaires.

L’achat d’un fonds de commerce correspond à l’achat des biens mobiliers  et de la clientèle qui permettent de faire vivre l’exploitation. Alors  que l’achat d’un local commercial correspond à l’achat des murs pour  l’exercice d’une activité commerciale. Un commerçant a besoin des deux  éléments pour la pratique de son métier.

Vous accompagner dans l'achat d'un local commercial

Profitez de notre expertise de professionnel de l’immobilier pour vous  aider dans vos démarches d’acquisition et pour vous apporter des  conseils. En tant qu’investisseur, vous devrez faire preuve de discernement pour l’achat de votre local commercial, en vous souciant de la rentabilité du bien et de son emplacement. Les deux sont fortement liés.

La rentabilité du bien

La rentabilité d’un local commercial peut s’élever jusqu’à 10 %. Avant toute chose, sachez que le prix d’un local commercial dépend de sa surface, mais surtout de la rentabilité de l’affaire. Par conséquent, il est nécessaire de privilégier l’achat de local occupé par une activité commerciale. Au moyen du loyer actuel, vous pouvez ainsi calculer le rendement réel de l’investissement. Considérez aussi que des avantages fiscaux existent avec la réduction des intérêts d’emprunt.

L'emplacement du local commercial

Pour bénéficier d’un rendement correct, assurez-vous que le bien commercial est situé dans des zones de chalandise rentables telles que des rues piétonnes, le centre-ville, les gares, des artères de fort passage. Ces zones correspondent à  » l’emplacement 1  » car elles génèrent un trafic de personnes dense. Intéressez-vous ainsi dans le détail aux flux de mobilité autour du local (nombre de personnes, horaires, saisonnalité, etc.) et à l’environnement concurrentiel.

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