Vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf ? Vous devez probablement souscrire un prêt immobilier si votre apport personnel n’est pas suffisant. Avant toute démarche auprès des banques, il est judicieux de connaître votre taux d’endettement. Cette information vous permet de déterminer en amont votre capacité d’emprunt et de remboursement. Nous vous expliquons dans cet article comment calculer votre taux d’endettement.
Le taux d’endettement est un indicateur qui mesure l’écart entre vos dettes et vos revenus. Il s’exprime en pourcentage. Il permet de vérifier votre santé financière et votre capacité maximale de remboursement. C’est la première étape d’un prêt immobilier.
Normalement, c’est la banque qui calcule votre taux d’endettement lorsque vous avez besoin d’un prêt. Toutefois, connaître son taux d’endettement avant d’aller dans un établissement prêteur, vous permet de déterminer le budget maximal à emprunter et votre capacité de remboursement, et ce, sans vous mettre en difficulté financière.
Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe le taux d’endettement maximum à 35 % pour une durée maximale de crédit de 25 ans. Auparavant, le taux était de 33 %. Néanmoins, les établissements bancaires peuvent prendre la liberté d’adapter ce taux à chaque dossier. Il n’est pas rare qu’il dépasse légèrement les 35 %. Pour cela, ils analysent votre situation professionnelle, votre âge, votre façon de gérer votre argent, si vous êtes à découvert, si vous avez de l’épargne…
Au-delà d’un taux de 50 % vous êtes considéré en surendettement. Vous devez contacter la Banque de France pour trouver des solutions adaptées.
Pour calculer votre taux d’endettement, il faut d’abord connaître le montant de vos revenus et le montant de vos charges sur un mois.
Même si les règles varient selon les banques, voici les éléments généraux à prendre en compte.
Ce sont toutes les charges mensuelles que vous devez payer :
Pour être sûr de n’oublier aucune charge, pensez à regarder vos relevés de compte sur les 4 derniers mois et à écrire toutes les dépenses.
Les factures courantes telles que l’électricité ou le gaz ne sont pas comptabilisées dans les charges.
Ce sont les sommes que vous percevez chaque mois :
Pour ce qui concerne les revenus locatifs et les allocations familiales, les banques les prennent en compte au cas par cas. En revanche, certains revenus sont automatiquement exclus :
Si vous empruntez en couple, vous devez calculer les revenus et les charges des 2 co-emprunteurs.
Pour déterminer votre taux d’endettement, vous devez appliquer la méthode de calcul suivante : Taux d’endettement = (charges/revenus) x 100
Prenons un exemple :
Votre loyer s’élève à 500 € et vos charges à 300 € chaque mois.
Vous touchez un salaire de 2 500 € net mensuel et une pension alimentaire de 100 € par mois.
Vos charges = loyer + charges = 500 € + 300 € = 800 €
Vos revenus = salaire + pension alimentaire = 2 500 € + 100 € = 2 600 €
(800 € / 2 600 €) = 0,31 x 100 = 30,77 %
Votre taux d’endettement est de 30,77 %.
Si le calcul vous semble trop laborieux, vous pouvez utiliser le simulateur d’endettement proposé par le Gouvernement.
Une fois qu’elle a calculé votre taux d’endettement, la banque évalue aussi votre reste à vivre, c’est-à-dire combien il vous reste d’argent pour pouvoir payer vos dépenses mensuelles. Pour cela, elle prend en compte vos factures, la composition du foyer et votre profil financier.
Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour faire baisser votre taux d’endettement.
Si vous en avez la possibilité, vous augmentez votre apport personnel pour financer une partie plus importante du crédit. Vous diminuez ainsi vos mensualités et donc votre taux d’endettement.
Une durée du prêt plus longue permet de réduire les mensualités et donc le taux d’endettement.
Si vous remboursez déjà d’autres prêts, par exemple pour une voiture ou un crédit à la consommation, il est judicieux de les rembourser intégralement et de manière anticipée avant d’emprunter de nouveau. Vous réduirez le montant de vos charges et par conséquent votre taux d’endettement.
Si vous ne pouvez pas rembourser vos autres crédits de manière anticipée ou si cela entraîne de trop fortes pénalités, vous pouvez demander un regroupement de crédits, appelé aussi lissage de prêt. Cela consiste à cumuler vos crédits pour n’en faire plus qu’un avec une seule mensualité moins élevée.
