Normalement, un crédit immobilier commence à être remboursé dès sa souscription à l’achat du nouveau logement. Dans une VEFA, vente en l’état futur d’achèvement, cela fonctionne différemment puisque l’acheteur acquiert un bien qui n’est pas (totalement) construit. Il le finance au fur et à mesure de sa construction. Il est possible d’ajuster le crédit immobilier pour ne pas supporter un poids financier trop important. Nous vous expliquons comment reporter les mensualités de votre crédit en cas d’achat dans le neuf.
La VEFA, aussi appelée achat sur plan, consiste à acheter un bien immobilier qui n’est pas encore sorti de terre ou qui est en cours de construction.
Il y a plusieurs raisons qui poussent les investisseurs à acheter un bien immobilier neuf :
Un bien en VEFA est financé par des appels de fonds qui interviennent à des moments clés de la construction. La banque doit alors procéder à des versements strictement encadrés par la loi et correspondant à un pourcentage plafonné du montant du bien :
Chaque appel de fonds occasionne le paiement d’intérêts intercalaires par l’emprunteur. Les intérêts intercalaires sont dus dans tous les cas, que le remboursement du prêt soit reporté à la remise des clés ou effectué mensuellement dès le début du prêt.
Ne pas confondre les intérêts intercalaires avec les intérêts d’emprunt. Les intérêts intercalaires rémunèrent la banque à chaque appel de fonds et sont basés sur la somme débloquée. Les intérêts d’emprunt sont calculés sur la totalité du crédit. Certaines banques donnent la possibilité aux emprunteurs de ne payer les intérêts intercalaires qu’une fois le logement livré.
Se lancer dans un achat sur plan, c’est entamer une procédure immobilière relativement longue. En attendant la remise des clés, le futur propriétaire doit très souvent déjà payer un loyer (s’il est en location) ou rembourser un crédit (s’il est déjà propriétaire ou en cas d’investissement locatif).
Un bien en VEFA ne peut être occupé tant que sa construction n’est pas terminée. il est possible de reporter ses mensualités de crédit pour :
Les modalités de ce report sont à négocier avec sa banque au moment de la souscription du crédit immobilier.
Un événement inattendu peut aussi bénéficier, dans certaines conditions, d’un report des mensualités du crédit. Il s’agit de l’arrêt de la construction. Le contrat de réservation et l’acte de vente prévoient certains risques liés à la VEFA et pouvant potentiellement retarder la date de livraison du bien :
Ces causes légitimes servent de justificatif pour négocier un report d’échéances avec la banque, à condition de recevoir un document circonstancié de la part du promoteur.
Lorsque l’acheteur souhaite demander un report de mensualité de son crédit, il doit au préalable s’assurer qu’une clause de report est prévue dans son contrat. En effet, seuls certains prêts « classiques » avec taux d’intérêt fixe ou variable le prévoient. Les prêts suivants ne peuvent pas bénéficier de report de mensualités : prêt à taux zéro, prêt à l’accession sociale, prêts conventionnés, prêt relais, prêt épargne logement.
Si la clause de report est prévue au contrat, l’acheteur ne doit pas se trouver dans le délai de carence. Le délai concerne la période pendant laquelle l’emprunteur paye ses cotisations d’assurance emprunteur, mais ne peut pas bénéficier des garanties offertes dans son contrat. Ce délai est contractuel et varie de 1 mois à 1 an environ. Il arrive parfois qu’aucun délai de carence ne soit appliqué.
L’autre condition pour pouvoir demander un report de mensualité à sa banque est de ne pas déjà y avoir eu recours. Si la clause de report a déjà été appliquée, cela ne sera pas possible une seconde fois.
Dans tous les cas, le paiement de l’assurance emprunteur est dû et aucun report n’est applicable à ce niveau-là. Si le report d’échéances est accepté par la banque, le financement de la VEFA ne s’arrête pas. Il continue car c’est l’organisme prêteur qui avance l’argent pour payer le promoteur. L’emprunteur remboursera la banque le moment venu.
Lorsque l’organisme prêteur accepte un report de mensualité, il peut se décliner de 2 façons et avec des conséquences différentes pour l’emprunteur.
On l’appelle aussi différé partiel ou différé simple. Seul le montant du capital est reporté. Les intérêts sont dus et doivent être payés mensuellement. Le capital devra être remboursé au moment prévu dans le contrat.
Ce différé total concerne le capital et les intérêts. L’emprunteur ne rembourse rien jusqu’à la remise des clés. Attention, même si elle est confortable temporairement, cette solution doit être mûrement réfléchie, car elle sous-entend un remboursement très important à la fin de la construction. Les intérêts continuent de courir pendant le différé et sont donc plus élevés.
Avec le report de mensualités, soit la durée initiale du prêt est maintenue et dans ce cas les mensualités seront plus importantes, soit la durée du prêt est prolongée pour diminuer le montant des mensualités.
