Différences entre le prêt relais et le prêt achat revente : comment bien choisir ?

Réservés aux secundo accédants, c’est-à-dire aux personnes déjà propriétaires d’un bien immobilier, le prêt relais et le prêt achat revente sont des solutions de financement proposées par les banques pour acheter un bien immobilier neuf sans avoir vendu son logement actuel. Nous vous expliquons ici les différences entre prêt relais et prêt achat revente pour déterminer le crédit le plus adapté à votre situation.

Comment fonctionne le prêt relais ?

Définition

Le crédit relais est la solution de financement classique la plus connue et la plus proposée par les établissements bancaires lorsqu’un emprunteur, déjà propriétaire, veut acheter un logement dans le neuf.

Le prêt relais fonctionne un peu comme une avance de trésorerie prêtée par la banque. Cette avance représente de 50 à 80 % de la valeur du bien à vendre (plus généralement 70 %). Le capital restant dû du crédit en cours est déduit. L’emprunteur dispose de 12 mois pour vendre son bien, renouvelable une fois.

Calcul du prêt relais

Exemple : Marie et Jean veulent vendre leur maison d’une valeur de 400 000 €. Il leur reste 100 000 € à rembourser sur leur crédit actuel. Le nouveau logement qu’ils convoitent coûte 500 000 €.

Montant du prêt relais = Valeur du bien x 70 %. Le capital restant dû est déduit.

Donc 400 000 € x 70 % = 280 000 €
280 000 – 100 000 = 180 000 €
Le montant du prêt relais est de 180 000 €.

Les 3 différentes formes de prêt relais

1. Prêt relais sec

Il est proposé lorsque la valeur du nouveau bien est inférieure à celle du bien à vendre. L’emprunteur peut rembourser chaque mois les intérêts ou décider de rembourser l’intégralité du prêt relais, en une seule fois et sans pénalités, lorsqu’il a vendu son bien.

2. Prêt relais associé ou prêt relais adossé

Si la valeur du nouveau logement est plus élevée que l’actuel et que l’apport du prêt relais est insuffisant, on complète avec un nouveau prêt immobilier. Il y a donc 3 mensualités à rembourser :

• Le crédit en cours
• Les intérêts du prêt relais
• Les mensualités du nouveau crédit

Quand le bien est vendu, l’emprunteur solde son prêt relais sans pénalités et il continue de rembourser son prêt immobilier.

3. Prêt relais intégré

Même principe qu’avec le prêt relais associé mais avec une mensualité unique qui regroupe le prêt relais (amortissement + intérêts) et le prêt immobilier (amortissement + intérêts). À la vente du logement, l’emprunteur peut rembourser partiellement son crédit actuel sans pénalités.

Les avantages du prêt relais

• Solution proposée par la majorité des banques.
• Concerne les propriétaires qui ont déjà un crédit immobilier ou qui ont fini de le rembourser.
• Délai de 12 à 24 mois qui laisse le temps de vendre tranquillement le bien en évitant de prendre une location.
• Aucune garantie à présenter. La banque se couvre avec une promesse d’affectation hypothécaire.

Les inconvénients du prêt relais

• Taux d’intérêt plus élevé puisque la durée du prêt est courte. Point à négocier avec la banque.
• La totalité de l’achat n’est pas couverte (généralement 70 % de l’estimation du prix de vente).
• Remboursement de 3 mensualités difficile à gérer selon la forme du prêt relais.

Comment fonctionne le prêt achat revente ?

Définition

Le prêt achat revente fonctionne aussi comme une avance de trésorerie basée sur la valeur du bien à vendre, mais il inclut le capital restant dû dans le calcul. Il permet donc d’emprunter une somme plus élevée pour le secundo-accédant qui veut acquérir un logement dans l’immobilier neuf. C’est la solution la plus adaptée en cas de VEFA, vente en l’état futur d’achèvement. Il repose sur une mensualité unique.

Calcul du prêt achat revente

Prenons l’exemple de Marie et Jean qui veulent vendre leur maison à 400 000 € et qui ont encore 100 000 € à rembourser. Ils souhaitent acheter une nouvelle maison d’une valeur de 500 000 €. Leur contrat de prêt prévoit des pénalités de remboursement anticipé de 1 000 €.

Montant du prêt achat revente = Valeur du nouveau bien + capital restant dû + indemnités de remboursement anticipé – avance sur prêt (70 % de la valeur du bien actuel)

Soit 500 000 € + 100 000 € + 1 000 € = 601 000 €
Valeur du bien à vendre (70 %) = 400 000 x 70 % = 280 000
601 000 € - 280 000 € = 321 000 €
Le montant du prêt achat revente s’élève à 321 000 €.

Déroulement du prêt achat revente

Il y a une mensualité unique qui comprend le capital restant dû (premier crédit), les intérêts du prêt achat revente et l’assurance du prêt.

L’emprunteur commence par rembourser les mensualités. Lorsque le bien est vendu, il rembourse une partie du prêt achat revente. Le capital restant dû sur la période restante est lissé. C’est là que l’emprunteur peut négocier pour allonger ou réduire la durée de son prêt et augmenter ou réduire sa mensualité.

Les avantages du prêt achat revente

• Mensualité unique plus facile à gérer
• Capacité d’emprunt plus élevée
• Taux d’endettement réduit grâce au lissage des 2 crédits
• Pas d’indemnité de remboursement anticipé

Les inconvénients du prêt achat revente

• Intérêts plus élevés et donc coût total plus important
• Période courte pour vendre son bien d’où l’importance d’être sûr de vendre rapidement
• Indemnité de remboursement anticipé pour le premier crédit
• Solution peu proposée par les banques, car plus risquée

Quelle solution préférer entre prêt relais et prêt achat revente ?

Le prêt achat revente est plus intéressant si vous n’avez pas fini de rembourser votre crédit immobilier en cours puisqu’il permet de regrouper les crédits en une seule mensualité et d’abaisser le taux d’effort. Toutefois, il faut être sûr de pouvoir vendre son bien rapidement, car plus la vente prend du temps et plus le prêt coûte cher.

Le crédit relais est préférable si vous êtes plein propriétaire de votre logement actuel, c’est-à-dire si vous n’avez plus de prêt immobilier à rembourser, ou si vous disposez d’un apport personnel important.

Il est important de faire des simulations dans différents établissements financiers pour faire jouer la concurrence.