Lorsqu’on achète un logement neuf, il est rare de pouvoir le financer comptant. Le recours à un crédit immobilier est souvent nécessaire pour financer son achat. Le taux d’effort détermine la capacité maximale d’un emprunteur à rembourser son prêt bancaire et à pourvoir à ses frais quotidiens. Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur le taux d’effort.
Le taux d’effort est un indicateur financier extrêmement important en cas de crédit immobilier. Il détermine la différence entre les revenus de la personne ou du foyer et les dépenses liées à la résidence principale. Cet indicateur permet aux banques de calculer le taux de remboursement maximal de l’emprunteur pour savoir s’il est solvable ou non.
Auparavant fixé à 33 %, le taux d’effort est passé à 35 % depuis le 27 janvier 2021. Décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui a décidé d’y intégrer le coût de l’assurance de prêt. Autrement dit, le montant du remboursement mensuel pour un crédit immobilier ne doit pas dépasser 35 % du reste à vivre de l’emprunteur pour éviter le risque de surendettement des ménages. Plus le taux d’effort est élevé et plus il y a un risque financier.
On entend par « reste à vivre » l’enveloppe qu’une personne peut allouer à ses dépenses quotidiennes telles que l’alimentation, le transport, la santé, l’habillement, les loisirs...
Lorsqu’une personne veut souscrire un crédit pour une VEFA par exemple (vente en l’état futur d’achèvement), les organismes prêteurs vont lui parler de taux d’endettement et de taux d’effort. Ces deux indicateurs sont très proches et on les confond fréquemment.
Le taux d’endettement est une estimation. Il prend en compte la différence entre les revenus et les dépenses telles que les éventuels crédits en cours. Il exclut les charges et les dépenses liées à l’habitation. Son plafond est, lui aussi, fixé à 35 % maximum.
Le taux d’effort est bien plus précis puisqu’il correspond au taux d’endettement maximal de l’emprunteur, toutes charges incluses. Il est calculé à partir du reste à vivre, c’est-à-dire lorsque l’emprunteur a payé la totalité de ses charges.
Le taux d’effort est calculé à partir du reste à vivre. Toutes les dépenses incompressibles liées à la vie de tous les jours sont incluses dans le calcul, de même que tous les revenus.
Tous ces revenus sont calculés avant impôt.
Les aides au logement ne sont pas comptabilisées.
Il suffit de soustraire la somme des dépenses à celle des revenus pour obtenir le reste à vivre. Le taux d’effort ne doit pas dépasser 35 % du revenu afin de permettre le remboursement du crédit immobilier et de pourvoir aux dépenses quotidiennes sans se mettre en difficulté financière.
Les organismes prêteurs peuvent toutefois légèrement revoir ce taux à la hausse en fonction du profil financier des emprunteurs (s’ils sont en CDI, s’ils épargnent régulièrement…).
Le taux d’effort est déterminant dans un crédit immobilier pour acheter un logement neuf. Il est fort heureusement possible de le réduire de plusieurs façons.
Le taux d’effort étant calculé sur vos dépenses, si vous les réduisez, vous augmentez d’autant votre reste à vivre. Le but est de faire des économies. Pour cela, vous pouvez changer de fournisseur d’énergie (gaz, électricité) et aller chez le moins cher. Vous pouvez aussi passer chez un nouvel opérateur internet pour votre box et votre abonnement téléphonique.
Il est aussi possible de renégocier vos contrats d’assurance ou de changer de compagnie d’assurance à tout moment et sans motif depuis le décret d’application du 17 mars 2023 de l’article 17 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 pour l’assurance habitation, l’assurance automobile et la complémentaire santé.
Si vous avez souscrit plusieurs crédits à la consommation, vous pouvez les regrouper en faisant un rachat de crédit afin de ne payer plus qu’une seule mensualité. Vous pouvez aussi essayer de rembourser par anticipation vos crédits en cours. Attention toutefois à d’éventuelles pénalités pour remboursement anticipé. Il est possible de rallonger un crédit immobilier en cours pour diminuer sa mensualité. Vous pouvez également renégocier votre prêt immobilier actuel pour baisser le taux d’intérêt.
Le prêt à taux zéro est soumis à des conditions. Si vous y êtes éligible, il vous permet de financer une partie de votre achat, et cela, sans payer d’intérêts.
Les banques qui prêtent de l’argent préfèrent les emprunteurs qui ont de l’épargne, signe qu’ils font attention à leurs dépenses. Un organisme financier sera plus enclin à accorder un crédit immobilier à un acheteur qui a mis de l’argent de côté, ne serait-ce que pour payer les frais d'acquisition lors de son achat ou financer des travaux dans son futur logement.
