Acheter dans le neuf semble a priori plus coûteux que d’acheter dans l’ancien. Toutefois, cela permet de bénéficier de nombreux avantages, notamment financiers, qui sont impossibles avec l’ancien. Nous vous expliquons pourquoi l’achat d’un logement neuf est plus avantageux financièrement que l’achat d’un logement ancien.
Les frais de notaire, ou frais d’acquisition, sont inévitables lors d’un achat immobilier. Ils s’ajoutent au prix d’achat du bien.
En cas de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), appelée aussi achat sur plan, ou si vous êtes le premier propriétaire d’un appartement ou d’une maison, vous paierez des frais d’acquisition réduits représentant 2 à 3 % du montant total du bien contre 7 à 8 % pour une maison ou un appartement dans l’ancien.
À titre d’exemple, pour un appartement valant 150 000 €, les frais de notaire sont de 3 000 à 4 000 € pour du neuf contre 10 500 à 12 000 € pour de l’ancien.
Pourquoi ? Injustement appelés « frais de notaire », ils comprennent en fait :
Pour l’achat d’un logement neuf, les droits d’enregistrement passent de 5,09 % à 0,715 % car la TVA de 20 % est déjà payée par le vendeur et donc déduite du prix de vente.
Vous pouvez faire une estimation des frais de notaire en ligne.
La taxe foncière est un impôt annuel payé par tout propriétaire d’un bien immobilier. Elle sert à financer la commune sur laquelle est construit le bien. Elle est calculée sur la valeur locative du logement, c’est-à-dire sur le montant auquel s’élèverait le loyer si le bien était loué.
Lors de l’achat d’un logement neuf, le propriétaire est exonéré de taxe foncière pendant 2 ans à compter du 1er janvier suivant la fin des travaux. L’exonération peut être totale ou partielle. Les résidences principales et secondaires sont exonérées totalement si elles sont habitées par le propriétaire. En cas d’investissement locatif, l’exonération est partielle.
L’exonération de taxe foncière n’est pas automatique. Le propriétaire doit en faire la demande au service foncier dont dépend le bien dans les 90 jours suivant la fin des travaux. À noter que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste due dans tous les cas.
À la différence d’un logement ancien qui entraîne souvent des dépenses énergétiques élevées, un logement neuf permet, lui, de réaliser chaque année d’importantes économies d’énergie.
Construits avec des éco-matériaux et dans le respect des dernières normes environnementales en vigueur telles que la RE 2020, les logements neufs ont une excellente isolation thermique. Équipés d’appareils de chauffage modernes, ils permettent de chauffer efficacement le logement sans aucune déperdition de chaleur. Avec à l’appui des factures de chauffage, de gaz et d’électricité peu importantes pour autant d’économies réalisées.
Il existe plusieurs raisons d’acheter dans le neuf. L’une d’elles concerne les nombreuses aides à l’achat. Certaines ne s’appliquent qu’aux logements neufs, d’autres aussi à l’ancien.
Le prêt à taux zéro : appelé PTZ, il permet de financer votre achat jusqu’à 40 % en parallèle d’un crédit classique et est soumis à conditions de ressources et de localisation.
Les prêts conventionnés : prêt d’accession sociale, prêt conventionné, prêt épargne logement, prêt collectivités, prêt fonctionnaires… Il existe de multiples possibilités pour vous aider à financer votre achat d’un logement neuf.
La TVA réduite : certains biens immobiliers neufs construits dans des zones spécifiques donnent droit à la TVA à 5 % au lieu de 20 %. C’est le cas des zones ANRU (zone d’aménagement et de rénovation urbaine) et QPV (quartier prioritaire de la ville).
En plus des aides à l’achat, une acquisition dans le neuf permet de profiter de dispositifs de défiscalisation. Parmi les plus connus :
Loi Super Pinel qui contribue à une importante réduction d’impôts à condition de mettre le logement en location sur une période précise (9 % pour 6 ans, 12 % 9 ans et 14 % pour 12 ans). La Loi Pinel Plus concerne les logements écologiques situés dans des zones précises. Elle est soumise à conditions.
Statut LMNP, ou régime Loueur Meublé Non Professionnel, permet, comme son nom l’indique, de louer un logement neuf meublé pour profiter d’avantages fiscaux selon le régime sélectionné.
Le régime micro foncier permet un abattement forfaitaire de 30 % sur l’impôt sur le revenu. Le régime réel permet quant à lui de déduire des impôts toutes les charges afférentes à hauteur de 10 700 € par an.
Contrairement à l’ancien, un logement neuf permet à son propriétaire de réaliser des économies substantielles. Aucun travaux à prévoir, pas de rénovation à effectuer, car tout est neuf. De plus, les frais de copropriété sont réduits puisque le programme immobilier est neuf. Pas de ravalement de façade, pas de changement d’ascenseur à budgéter… Vous êtes tranquille pour de nombreuses années.
Un achat immobilier, qu’il soit fait dans le neuf ou l’ancien, nécessite bien souvent l’obtention d’un prêt immobilier pour pouvoir le financer. L’achat d’un logement neuf, notamment par le biais de la VEFA, permet d’obtenir plus facilement son crédit. Les banques sont en effet plus disposées à prêter de l’argent pour les achats sur plan puisque les sommes sont débloquées au fur et à mesure de l’avancée de la construction et sur justificatifs du promoteur.
Et si vous optez pour de l’investissement locatif, ce sont les loyers payés par vos locataires chaque mois qui financent le remboursement de votre crédit. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier. Et les banques aiment beaucoup ça !
