Local commercial : les taxes à la charge du propriétaire

Vous disposez d’un fonds de commerce et vous êtes sur le point de louer un local commercial dans une zone attractive de Caen ? Avant la signature du bail commercial avec votre locataire, vous aimeriez alors prendre des renseignements sur les taxes à la charge du propriétaire.

Foncim peut vous aider à répondre à vos interrogations.

Les taxes et impôts imputables au propriétaire d'un local commercial

Le local commercial est soumis aux impôts directs locaux. La loi Pinel du 18 juin 2014 a renforcé la protection du locataire et formalisé de nouvelles obligations pour le bailleur. Elle a apporté aussi des clarifications sur les répartitions des responsabilités financières entre bailleur et locataire. Toutefois, sachez que c’est le bail commercial qui définit les charges afférentes au local et  désigne la répartition des taxes entre le bailleur et le locataire.

# La taxe foncière

La taxe foncière est un impôt annuel local sur les priorités bâties  (constructions à usage d’habitation ou professionnel) et non bâties   (les terres). Son montant diffère selon les villes. Cet impôt est utilisé pour le financement des budgets des  communes. Dans le cadre d’un bail commercial, elle est en principe  supportée par le propriétaire du bien, comme le prévoit la loi Pinel qui souhaite éviter les rejets systématiques de cette charge sur le locataire. Dans les faits, cet impôt est souvent assumé par le locataire, mais seulement si le contrat de bail mentionne que cette charge lui a été transférée.

Le calcul de la taxe foncière

Le calcul est réalisé à partir de l’évaluation de la valeur locative cadastrale du bien commercial qui est réévaluée tous les ans. Il dépend aussi du prix du marché en matière de location de locaux commerciaux. De plus, le calcul est réalisé à partir d’une grille tarifaire de référence qui permet de classer les locaux en fonction de leur nature et de leur utilisation.

# Les autres impôts, taxes et redevances

L’impôt comme la  Contribution économique territoriale (CET) qui englobe la Cotisation foncière des entreprises (CFE) est assumé par le propriétaire du local. Quant aux taxes ou redevances  d’enlèvement des ordures  ménagères et taxe de balayage, elles sont supportées  par le bailleur ou le  preneur (locataire) selon le  décret N° 2014-1317 du 3 novembre 2014 et en fonction des mentions formulées dans le  bail commercial. La taxe des ordures ménagères est annexée à la taxe foncière.

Les charges supportées par le propriétaire

Depuis la loi Pinel de 2014, certaines dépenses doivent demeurer à la charge du bailleur en raison de leur nature, sauf clause contraire prévue dans le bail commercial. Découvrez ainsi les dépenses auxquelles le propriétaire du local commercial doit faire face.

# Les grosses réparations

Selon l’article 606 du Code civil, le bailleur doit effectuer les grosses réparations, c’est-à-dire à celles qui concernent la structure du local. On considère  comme grosses réparations celles qui touchent aux gros murs, aux  couvertures de toits, aux voûtes, aux poutres, et aux clôtures. Ainsi, sont compris les travaux de rénovation de toiture ou d’amélioration de l’isolation, les opérations sur tuyauteries et canalisations situées dans les murs et plafonds.

N’est pas considéré comme de grosses réparations le remplacement du matériel de chauffage (chaudière, pompe à chaleur, etc.)  ou des fenêtres et des volets extérieurs. Ces réparations restent donc à la charge du locataire.

# Les travaux pour remédier à la vétusté

Conformément à l’article 1755 du Code civil, le bailleur a l’obligation de faire jouir paisiblement le preneur du local loué. On qualifie de vétusté les dégâts résultant de l’usure normale du bien due au temps.

# Les travaux en cas de force majeure

Les travaux justifiés en cas de force majeure incombent au propriétaire. La force majeure se caractérise par un événement  extérieur, imprévisible et irrésistible, de sorte qu’il  rende impossible l’exécution de l’obligation.

# Les travaux de mise en conformité

Conformément à l’article 1719 du Code civil, les dépenses concernant les travaux de mise en conformité du local et selon la réglementation en vigueur reviennent au bailleur. Ceci en vertu de son obligation de délivrance. La remise aux normes touche souvent l’électricité et l’accessibilité du local aux handicapés.

# Les honoraires liés à la gestion du local commercial

Tous les frais qui concernent la gestion administrative et comptable du bien tels que le recouvrement des loyers ou la déclaration de la TVA doivent être pris en charge par le bailleur.

Par conséquent, toutes les autres réparations doivent être assumées par le locataire. Il s’agit d’assurer des réparations et l’entretien des matériaux du local. En voici quelques exemples :

  • L’entretien des murs et des sols : peintures, papiers peints,  moquettes,
  • l’entretien des appareils de chauffage, des compteurs, des sanitaires,  des volets extérieurs, des portes,
  • le changement de matériau au sol et aux murs,
  • la remise en état des sanitaires,
  • le remplacement d’un appareil de chauffage ou d’air conditionné, de volets ou de fenêtres.

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